[뉴스투데이] ◀ 앵커 ▶
부동산 시장에서 요즘 민간 임대주택이 주목받고 있다고 합니다.
집값과 전·월세 폭등이나 각종 세금과 규제를 피할 수 있다 보니 편법 분양을 노리는 사람들까지 몰리고 있다는데, 오늘 +NOW에서는 달아오르는 민간 임대 아파트 청약 관련해 주의할 점은 없는지 자세히 살펴보겠습니다.
+NOW 지금 시작합니다.
오늘은 행복자산관리연구소 김현우 소장과 함께합니다.
안녕하세요.
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
안녕하세요.
◀ 앵커 ▶
먼저 민간 임대 아파트, 요즘 어느 정도로 관심이 높아진 건가요?
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
요즘 서울의 신규 아파트 분양하면 몇십, 몇백대 일의 경쟁률 이렇잖아요.
최근 민간 임대 아파트도 수도권 지역 분양 아파트에 맞먹을 정도로 관심이 높아졌습니다.
예를 들면, 지난달 경기도 ‘안성 금호 어울림 더프라임’은 청약 경쟁률이 213대 1이었는데요.
전용면적 84㎡ A 타입 같은 경우엔 638대 1의 치열한 경쟁을 보였습니다.
또 지난 9월에도 경기 ‘용인 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘’도 경쟁률이 227대 1이었으니까, 관심이 어느 정도인지는 가늠되실 것 같습니다.
◀ 앵커 ▶
일반 아파트가 아니라 민간 임대 아파트 경쟁률이라는 거잖아요?
민간 임대 아파트 개념부터 좀 설명해 주시죠.
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
용어가 좀 생소할 수도 있는데, 말 그대로 민간이 아파트를 지어서 일반에 임대하는 주택을 말하는데요.
최소 8년에서 10년까지 임대 주택으로만 거래된다는 조건이 붙는다는 게 일반 아파트와의 차이점입니다.
이 기간 동안은 임대료도 연 5% 이내로 가격 인상도 제한됩니다.
◀ 앵커 ▶
일반 아파트로 지었지만 일정 기간 동안은 공공 주택의 기능을 한다는 제약이 있는 셈이군요?
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇습니다. 그래서 최소 임대주택 운영기한이 10년으로 정해져 있는 건데요.
이 의무 기간이 끝나면 건설사는 임대를 계속할지 분양주택으로 전환할지 결정할 수 있습니다.
◀ 앵커 ▶
이런 조건부 임대 아파트가 예전부터 있던 건데, 최근 주목받는 이유가 있나요?
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
가장 큰 차이점은 주택의 질입니다.
예전엔 LH나 각 시도의 도시개발공사 같은 공공 건설사가 이런 분양을 조건으로 한 임대주택을 짓는 게 보통이었는데요.
뉴스테이법이 통과된 뒤로는 이른바 브랜드가 있는 민간 건설사들까지 뛰어들면서 상품성이 높아졌다는 게 시장의 좋은 반응을 얻고 있는 겁니다.
◀ 앵커 ▶
운용에 제한이 있어서 당장의 금융 부담도 클 텐데, 민간 건설사들이 이 임대 시장에 뛰어드는 이유는 뭡니까?
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
자세히 들여다보면 장기적으로는 고수익이 보장된다는 장점도 있기 때문입니다.
최근 분양가 상한제가 강화되면서 민간 아파트로 단기에 고수익을 내기는 사실상 어려워졌거든요.
그런데 이 임대 아파트는 최대 10년의 의무 임대 기간만 지나면 그런 제한 없이 분양할 수 있다는 장점이 있는 거죠.
의무 임대기간을 채우면 분양가 상한제도 피할 수 있고, 오른 시세만큼 가격을 높여서 일반 분양으로 전환할 수 있는 거죠.
◀ 앵커 ▶
지금처럼 계속 집값이 고공 행진을 한다는 전제조건이 있다면 그럴 수 있다는 얘긴데, 건설사, 분양사 입장은 알겠는데, 실수요자들은 왜 몰리는 거죠?
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
공공 ‘임대’라는 조건이 붙으면 현재 주택 시장에서 제한되는 대부분의 규제를 받지 않는 장점이 있어요.
일반 주택 거래에 붙는 대출 규제 제한이 없습니다.
만 19세 이상이면 집이 여러 채여도 청약할 수 있고, 심지어 청약통장도 필요 없습니다.
거주 요건만 충족하면 100% 추첨으로 선발한다는 접근의 편리함도 있습니다.
무엇보다 일단 당첨만 되면 브랜드 아파트에서 최소 8년은 보증금이나 임대료 인상 걱정은 덜 수 있는 거죠.
◀ 앵커 ▶
임대기간이 끝나고 나서는 어떻게 됩니까?
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
거기에 가장 큰 비밀이 있는데요.
아까 의무 임대 기간만 지나면 민간 아파트처럼 일반 분양이 가능하다고 말씀드렸잖아요.
기존 임차인이 이 기간이 지난 뒤에 살던 집을 그대로 분양받을 수 있기 때문입니다.
실제로 건설사도 기존 임차인에게 우선 분양권을 부여하는 경우가 많았습니다.
◀ 앵커 ▶
월세 내고 살다가 추가로 분양금을 내면 명의 이전까지도 되는 게 장기리스나 렌트카 타다가 잔금 주고 차 명의이전 받는 거랑 비슷한데, 차값은 시간이 지나면 감가상각이 되는데 집값은 반대로 가격이 오히려 오르는데 특혜 시비도 있어 보이는데요?
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
그런 부분이 없지 않아 있죠.
원래는 월세 살던 사람이 일정 기간 돈을 모아서 살던 집을 그대로 살게 해주는, 그런 주거 안정성 확보차원에서 만들어진 제도인데, 이게 집값이 요즘 너무 급등하다 보니까 편법으로 활용되는 사례들이 늘고 있는 겁니다.
◀ 앵커 ▶
실제로 그런 사례가 생기는 거군요.
구체적으로 어떻게 악용되는 거죠?
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
‘초피 거래’라는 전문용어까지 생겼는데요.
아예 처음부터 세들어 살 생각도 없이 이런 추후의 이득을 선점해서 임차권을 넘기는 거래도 성행하고 있는 겁니다.
명의 이전이 어렵지 않다 보니까 이 임차권에 프리미엄이 자꾸 얹어지는 구조인데요.
임대기간 동안은 주택 수에도 포함이 안 되고 당연히 취득세, 양도세도 없고 하니까 오를 부동산 값 생각하면 지금 프리미엄도 싸다 이렇게 생각하는 투자자들이 생기고 있는 거죠.
◀ 앵커 ▶
임대 주택이 주식시장의 우선주처럼 거래되는 모양새인데, 관리 감독 강화 방안이 필요해 보입니다.
그러면 실수요자들은 어떤 점을 주의해야 할까요?
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
이 임대 주택의 또 다른 특징이 확정 분양가라는 건데요.
임대 기간이 끝났을 때의 분양 가격을 미리 정해놓고 당첨된 임차인에게 계약금, 중도금, 잔금을 나눠 받을 수 있도록 해 놨어요.
최근에 안성에서 있었던 일인데요.
건설사가 임대 당첨자들에게 미리 계약을 하게 하고, 다시 추첨해서 70%에게만 우선 분양권을 주기로 했어요.
실수요자면 상관없겠지만 투자를 노린 사람이라면 실제로는 필요없는 임대 주택을 계약해야 하거나 계약금을 날리고 취소해야 하는 상황이 생기기도 했습니다.
◀ 앵커 ▶
시장 교란의 우려도 있고 실수요자 불이익도 있어 보이는 데 정부가 좀 세밀하게 살펴봐야 할 것 같습니다.
오늘은 여기까지 듣겠습니다.
오늘 말씀 감사합니다.
◀ 김현우 / 행복자산관리연구소 소장 ▶
수고하셨습니다.
◀ 앵커 ▶
지금까지 재택플러스였습니다.
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김재영 기자 (jaykim@mbc.co.kr)
기사 원문 – https://imnews.imbc.com/replay/2021/nwtoday/article/6313227_34943.html
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