[뉴스투데이] ◀ 앵커 ▶
연일 집값 오른다는 얘기에 기존에 내가 살던 집을 고쳐 쓰자는 아파트 리모델링 시장이 최근 주목받고 있습니다.
재건축처럼 각종 규제가 있는 게 아닌데다가 진행 속도도 빠르다는 게 장점이란 건데,
오늘 +NOW에서는 아파트 리모델링 사업은 어떻게 하는 건지, 주의할 점은 없는지 살펴보겠습니다.
+NOW 지금 시작합니다.
오늘은 행복자산관리연구소 김현우 소장과 함께합니다.
안녕하세요.
아파트 리모델링 하면 사업성이 낮아서 별로 선호하지 않던 사업인데 요즘 다시 주목받는 모양인데, 이유가 있겠죠?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇습니다.
하지만 사실은 여전히 재건축이 더인기가 있기는 한데요.
재건축은 하기가 까다롭죠.
크게 두 가지 규정 때문에 그러는데요.
첫 번째는 지은 지 30년이 돼야 합니다.
새 아파트를 헐 수는 없으니까요.
그리고 30년이 지났다고 하더라도 멀쩡한 아파트를 헐어버릴 수는 없잖아요.
그러다 보니까 안전 진단 등급이라는 게 있는데 안전 진단 등급을 D등급을 받아야 합니다.
그런데 이 등급을 받기도 굉장히 까다로워서 사실은 재건축 사업이 이 두 가지 때문에 발목을 잡힌다고 볼 수있습니다.
◀ 앵커 ▶
재건축을 들어가기 위한 조건이 그렇다는 거고 사업을 승인받기 위한 조건도 까다로워 졌죠?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇습니다.
대표적인 게 재건축 물량에 포함되어야 하는 게 임대주택입니다.
늘어난 세대의 일정 부분은임대주택으로 공급을 해야 하고요.
또 초과이익환수제라는 것도 있죠.
이익이 많이 나면 일부 또 이걸 토해내야 하는데 최근 서울시 사례를 보면요.
반포동에서 가구당 1억 3569만 원, 방배 삼익아파트 같은 경우는 2억 7500만 원의 재건축 초과이익환수금을 통보받았습니다.
그러다 보니까 이런 재건축 초과이익환수제 때문에라도 시행을 못 하는 조합이 일부 있고요.
또 아까 말씀드렸던 것처럼 임대주택을 공급해야 한다고 말했는데 늘어난 용적률의 4분의 1 정도는 임대주택으로공급을 해야 해서 이런 부분들 때문에 사업 속도가 더뎌지는 게 많이 있습니다.
◀ 앵커 ▶
그래서 허물고 새로 짓기보다는 있던 걸 조금 고쳐서 쓰자는 아파트 리모델링으로 눈을 돌리고 있다는 건데, 리모델링은 이런 규제가 전혀 없는 건가요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
전혀 적용받지 않지는 않는데 재건축에 비해서는 상당히 쉽다고 볼 수 있습니다.
일단 준공된 지 아까 재건축은 30년이라고 말씀드렸는데 15년만 돼도되고요.
그리고 안전 진단도 정말 멀쩡하다는 A 등급이 아니면 가능하다고 볼 수있습니다.
B등급 이상히면 되고요.
또 주민 동의율도 필요한데요.
주민 동의 같은 경우에도 재건축은 75%이지만 리모델링은 66.7%, 3분의 2 정도만 동의를 받으면 됩니다.
또 여기에 임대주택을 공급해야 하는 의무도 없고요.
또 초과이익환수제도 적용받지 않으니까 재건축에 비해서는 훨씬 더 매력적이라고 볼 수가 있겠죠.
◀ 앵커 ▶
실제로 재건축에서 리모델링으로 선회하거나 리모델링 추진이 좀 속도를 내고 있는 곳이 있나요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇습니다.
1기 신도시 같은 경우에는 용적률이 대체로 200% 이상이거든요.
이걸 허물고 쉽게 이야기해서 다시 지어봐야 더 늘리기는 쉽지 않습니다.
그런데 여기도 아파트가 지어진 지 30년 이상 됐기 때문에 굉장히 노후화는 심각해졌거든요.
그래서 어차피 재건축해서 남는 게 없을 바에야 차라리 리모델링으로 선회를 하자라는 곳들이 늘어나고있습니다.
최근 높아진 집값도 한몫을 하고요.
비교적 수익성이 낮다고 하더라도 재건축 안 될 거 깔끔하게 고쳐서 새로 살자, 이런 수요가 늘어날 수 있다는 거죠.
한국건설산업연구원에 의하면요.
국내 리모델링 시장 규모는 2020, 작년에는 17조 3000억 원에서 2025년에는 37조 원 그리고 2030년에는 44조 원까지 성장을 할 것으로 보이고 있습니다.
◀ 앵커 ▶
리모델링은 재건축과 어떻게 다른 건가요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
재건축이라고 한다면 말 그대로 다 허물고 새로 짓는 거고요.
리모델링는 뼈대만 남겨놓고 구조나 증축까지 할 수 있습니다.
그리고 여기에서 세대 수도 늘릴 수 있고요.
하지만 비용은 재건축에 비해서 80에서 90% 정도로 그렇게 싸지는 않은 수준입니다.
◀ 앵커 ▶
공사비용을 충당하려면 신규 유입, 세대 수를 얼마나 늘릴 수 있을지가 관건일 텐데, 규정이 어떤가요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
세대주를 늘릴 수 있는 리모델링은 크게 세 가지가 있습니다.
화면에도 나오는데요.
아파트를 뚱뚱하게 늘리는, 가운데 있는 수평 증축입니다.
옆으로 늘릴 수 있죠.
그리고 위로 더 늘릴 수 있는 수직 증축 방법이 있는데 이건 최대 3층까지 가능하고요.
그리고 기존의 동은 그대로 두고 별도의 공간에 별도의 동을 만드는 별도 증축 방법이 있습니다.
가운데에 있는 이 수평 증축 같은 경우에는 무한대로 늘릴 수도 없고 우리나라 아파트는 또 벽이 기둥 역할을 하잖아요.
그러다 보니까 내부 구조를 바꾸는 것도 힘듭니다.
수직 증축이 가장 선호되는 방법이기는 한데 문제는 이게 기술 공정이라든가 아니면 안전의 문제 때문에 시행되기가 조금 어렵다는 단점이 있고요.
별동은 말 그대로 별도의 공간을 하나 지어야 하는데 그러다 보면 동 간의 거리가 좁아진다는 단점이 있습니다.
여기에서 공통적으로 세대 수 증가는 15%까지는 가능합니다.
◀ 앵커 ▶
최근 이 리모델링 관련해 서울시가 기준을 만들었죠?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇습니다.
2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본 계획이라는 게 예전부터 있었습니다.
그런데 이걸 5년마다 정비를 하거든요.
새로운 내용들을 수정, 보완 하는데 이번에 삽입된 건 리모델링을 할 때 용적률을 추가로 주잖아요.
한 30, 40% 정도 용적률이 늘어나는데 그 늘어나기 위해서 갖춰야 할 조건들을 구체적으로 정한 겁니다.
보시면 도로라든가 공원 같은 기반 시설을 정비하면 그때 용적률을 조금 늘려주겠다.
아니면 녹색 건축물을 만들게 되면, 에너지를 절감할 수 있는 그런 아파트를 지으면 20%포인트를 늘려주겠다.
아니면 누구든 사용할 수 있는 놀이터 아니면 자연친화적인 시설을 설치하면 늘려주겠다, 혹은 상업 시설 같은 거를만들어주면 용적률을 최대 10%포인트 추가해 주겠다는 내용들이 포함되어 있습니다.
◀ 앵커 ▶
혹시 용적률이 10% 늘어나면 세대 수가 몇 가구나 더 늘어나는지 혹시 그런 계산도 있나요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
한 30에서 40% 늘어나면 세대 수가 15% 정도 늘어나니까요.
한 10%포인트 늘어나게 되면 5% 정도 늘어난다고 산수적으로는 생각을 할 수 있겠습니다.
◀ 앵커 ▶
단지 규모에 따라서 다르겠군요.
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇습니다.
◀ 앵커 ▶
공용 시설을 많이 새로 설계를 하면 그에 따라서 세대 수도 늘려주겠다, 이게 기본 정책인 것같은데.
이걸 사실은 지금 리모델링이 주택 공급 정책에도 도움이 되기를 바라는 마음도 있을 텐데요.
용적률을 확 풀어서 세대 수를 확 늘릴 수 있는 그런 방법은 없습니까?
서울시에 지금 땅이 별로 없잖아요.
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇죠.
그런데 안타깝게도 이건 서울시 조례로 결정할 수 있는 부분도 아니고요.
법을 바꿔야 하는 부분도 있고요.
용적률을 또 주택에 대해서 한없이 늘리다 보면 주거의 질이라든가 주거 시설에 영향을 미칠 수 있습니다.
그러다 보니까 어쩔 수 없이 이런 용적률의 적용을 받을 수밖에 없는거죠.
주택 공급에도 도움은 될 테지만 그런 것들도 한계는 조금 있습니다.
◀ 앵커 ▶
크게 세대 수가 늘어나지 않으니까 주택 공급에는 크게 도움이 되기 어렵다고 봐야겠네요.
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
일단 이게 또 다른 법의 적용도 받는데요.
리모델링으로 인한 일반 분양 세대 수가 30%가 늘어나면 다른 재건축이라든가 아니면 새롭게 아파트를 지을 때 그대로 적용받습니다.
쉽게 이야기해서 공개 청약을 해야 한다거나 아니면 전매 제한이라든가 실거주 의무가 그대로 적용되거든요.
이런 부분들도 걸림돌이 될 수는있습니다.
◀ 앵커 ▶
그러면 실질적으로는 시장에서는 30세대를 초과하지 않도록 그렇게 설계를 할 가능성이 높아 보이는데요.
어떻습니까?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
아무래도 200세대에서 300세대 규모의 단지에서는 용적률이 늘어나 봐야 한 15% 정도잖아요.
괜히 30세대를 넘기는 것보다는 한 29세대까지만 만들어서 이런 규제를 피하자는 움직임도 있을 것 같고요.
그렇게 또 사업이 추진되게 되면 주변의 부작용들도 있을 수 있는 게 공사를 할 때는 나가야 하잖아요.
◀ 앵커 ▶
그렇죠.
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그러면 주변 전셋값도 끌어올릴 수 있고 리모델링된 아파트 때문에 주변 집값에도 영향을 좀 미칠 수도 있습니다.
◀ 앵커 ▶
리모델링이 생각보다 세대 수를 늘리고 주택 공급을 하는 데에는 큰 도움은 되기 어렵다고 봐야 할 것 같고 오히려 주변의 전셋값이나 주택 시장이 오히려
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
영향을 받을 수 있는.
◀ 앵커 ▶
영향을 받을 수 있다. 이렇게 이해를 해야겠군요.
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇습니다.
◀ 앵커 ▶
알겠습니다.
오늘은 최근 주목받고 있다는 아파트 리모델링 사업과 관련해 바뀌는 정책과 시장 동향 알아봤습니다.
오늘 말씀 감사합니다.
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
고맙습니다.
◀ 앵커 ▶
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김재영 기자 (jaykim@mbc.co.kr)
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