오래된 상가·오피스텔 재건축 쉬워진다

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By quasar99

새롭게 시행되는 건축법 개정안
소유주 80%만 동의해도 가능
고질적 알박기 관행 줄어들듯

12일 오피스텔이 많이 모여 있는 서울 역삼역 인근에서 바라본 주변 전경. [김호영 기자]
오래된 상가나 오피스텔 등의 재건축이 지금보다 쉬워질 전망이다. 정부가 관련 건물 재건축 허가 요건을 완화했기 때문이다. 건축법을 적용받는 오피스텔은 소유주 100%의 동의가 있어야 재건축을 추진할 수 있었는데, 법 개정으로 80% 동의만 있으면 가능하게 됐다.

12일 국토교통부와 관련 업계에 따르면 이 같은 내용을 담은 건축법 개정안이 이달 11일부터 시행됐다. 법 시행 날짜 이후 건축허가를 신청한 건물부터 개정안이 적용된다.

예전엔 집합건물이 재건축 허가를 받기 위해선 해당 건물의 구분소유권자 모두의 동의를 받아야 했다. 집합건물은 건물 구조상 구분된 여러 개를 독립한 부동산으로 가질 수 있는 건물을 뜻한다. 오피스텔, 아파트형 공장, 상가, 연립주택, 다세대주택 등이 해당된다.

개발업계에선 이 같은 법 규정이 다른 건물과 비교할 때 합리적이지 않다는 지적이 많았다. 집합건물 중 30가구 이상의 아파트, 연립주택 및 다세대주택을 재건축하는 경우엔 도시 및 주거환경정비법을 적용받아 소유주의 75% 이상 동의를 얻으면 재건축이 가능하다. 집합건물이 아닌 공유건물(건물 부분을 구분소유하지 않고 공유하고 있는 건물)도 80% 이상 지분을 확보하면 재건축을 할 수 있다.

이 때문에 오피스텔, 상가 등은 사실상 재건축이 불가능하다는 지적이 끊이지 않았다. 특히 집합건물을 규제하는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(집합건물법)에서 구분소유자의 80% 찬성만 있으면 재건축 결의를 할 수 있게 만들고, 이후 건축허가에선 정작 100% 동의가 필요하게 해 ‘알박기’ 등 문제가 자주 발생했다. 감사원에 따르면 서울 중구의 한 상가는 전체 면적의 0.11%를 가진 한 명이 재건축을 반대하면서 시세보다 훨씬 높은 가격에 사가라고 요구하기도 했다.

감사원은 지난해 서울시 기관운영감사 과정에서 관련 규정 문제점을 확인한 뒤 국토부에 통보했고, 정부가 이를 받아들여 법 개정이 이뤄졌다.

전문가들은 정부의 규제 완화로 오래된 상가건물과 아파트 상가, 오피스텔 등 노후 집합건물 재건축 사업에 숨통이 트일 것으로 전망했다. 법무부와 관련 업계에 따르면 전국의 집합건물은 모두 56만동이며 이 가운데 12만7000동(22.7%)이 서울에 있는 것으로 파악된다. 특히 상가 재건축은 활성화될 가능성이 높다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “서울 핵심 지역 상가건물의 경우 동의율이 80% 정도까지만 낮아져도 재건축 추진이 훨씬 쉬워질 것”이라며 “아파트 단지 내 상가들도 재건축 과정에서 아파트 조합과 의견이 맞지 않아 문제가 많이 생겼는데 수혜가 예상된다”고 말했다. 다만 같은 상가건물 안에서도 장사가 잘되는 곳과 안 되는 곳이 있어서 이해관계 조율이 쉽지 않다는 점은 문제다.

오피스텔은 당장 시장에 큰 변화를 일으키긴 쉽지 않다는 전망이 많다. 오피스텔은 본격적으로 공급된 시기가 1980년대 중반이어서 재건축 연한(30년)을 채운 곳이 많지 않기 때문이다. 용적률이 대개 600~1000%로 사업성이 높지 않은 점도 문제다. 하지만 서울 도심·역세권 등 입지가 양호한 지역의 오래된 오피스텔은 재건축을 할 수 있는 길이 열린 것으로 해석된다.

한편 일각에선 정부가 대규모 재건축은 놔둔 채 오피스텔, 소규모 재건축 등에 대해서만 규제를 완화하고 있다는 비판도 제기된다. 정부가 주택 공급 확대를 외치면서도 집값을 자극할까봐 정작 공급 효과가 큰 재개발·재건축 규제 완화는 빼고 효과가 작은 것들만 건드리고 있다는 지적이다.

실제로 국토부는 지난달 공공이 사업시행자로 참여하는 ‘공공참여 소규모 재건축 사업’을 신설하는 등 소규모 재건축 사업의 활성화 방안을 담은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'(소규모주택정비법)을 개정했다. 공공임대주택 기부채납을 전제로 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 상한 용적률까지 건축을 허용했다.

[손동우 부동산전문기자]

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